- 용적률 등 도심 건축규제 완화, 그 대가인 공공기여로 녹지확충 ‘녹지생태도심’ 조성
- 선도사업 ‘종묘~퇴계로 일대’ 선제적 지침 마련, 기추진 구역도 연내 사업계획 변경 가능
- 철도 상부 덮어 복합개발 ‘리브고슈’ 사례처럼 차량기지 등 저이용부지 복합개발도 검토
오세훈 시장은 23일(일) 오전<현지시간> 고도제한 등을 완화해 민간 재개발을 본격화했다는 점에서 서울시 ‘녹지생태도심 재창조 전략’과 닮은꼴인 파리 리브고슈(RIVE GAUCHE)를 찾았다.
오 시장은 민간이 적극적으로 개발계획을 제안할 수 있도록 공공에서 선제적 가이드라인을 제시해 도심 재개발을 활성화하겠다고 밝혔다.
파리 리브고슈는 과거 철도 및 해상교통이 발달한 공업지역이었으나, 1960년대부터 지역간 격차 발생 및 발전하는 산업구조를 따라가지 못해 낡고 노후된 공장과 창고가 즐비한 대표적인 낙후지역으로 인식되었다. 이에 파리시는 1990년대부터 리브고슈 일대 도시환경을 개선하기 위해 철도 상부를 덮어, 상업․주거․교육․녹지 등으로 복합개발하는 대규모 도심 재개발을 시행했다.
‘리브고슈 프로젝트’에서는 민간의 적극적인 참여를 유도하기 위해 건물의 고도제한을 37m에서 137m로 완화했다. 서울시 역시 오세훈 시장이 지난 4월 높이 규제 등을 완화해 서울도심을 ‘녹지생태도심’ 으로 재창조하겠다고 밝힌 이후, 도심 재개발을 본격적으로 실행하기 위해 관련 계획 등 법적 절차를 진행 중이다.
시는 침체된 정비사업을 활성화하고 녹지생태도심 재창조 전략을 실현하기 위하여 ｢2030서울시 도시·주거환경정비기본계획(도시정비형 재개발사업부문)｣ 주민공람 및 시의회 의견청취를 완료하였고 연내 결정 고시할 목표로 추진 중이다.
또한 녹지생태도심 조성의 가시적 성과와 민간 재개발사업 활성화를 위한 선도사업으로서 종묘~퇴계로 일대 재정비촉진계획을 전면 수정 중에 있다.
선도사업지인 종묘~퇴계로 일대의 경우 현재 사업을 추진 중이더라도 주민들이 원할 경우 ｢녹지생태도심 재창조 전략｣에 맞춰 우선적으로 사업 방향을 수정할 수 있도록 할 계획이다. 이를 위해 정비계획 변경을 위한 주민제안시 참고할 수 있는 지침(가이드라인)을 선제적으로 마련했다. 이번 지침을 토대로 주민제안할 경우 서울시와 협의를 거쳐 연내 정비계획 변경이 가능하다.
서울시가 마련한 종묘~퇴계로 일대에 적용되는 지침(가이드라인)은 지난 4월 시가 발표한 ｢녹지생태도심 재창조 전략｣의 규제완화방안을 보다 구체화한 것이다. 큰 틀에서 ▴구역통합 기준 등 개발방향 ▴규제완화사항 ▴공공기여 방안 등을 담고 있다.
첫째, 종묘~퇴계로 일대 선도사업은 잘게 쪼개져 있는 소규모 구역을 적정규모 단위로 묶어서 개발하는 ‘통합형 정비방식’으로 추진된다. 지침서에서는 기존 가로 상황, 사업추진여건, 진출입용 내부도로 설치위치 등을 종합적으로 고려한 통합 안을 제시하고 있다.
통합시 개방형 녹지는 대지면적의 35% 이상 조성하고, 중앙부 공원 등에 녹지를 추가적으로 확보해서 녹지공간을 50% 이상 확보해 시민들이 여가를 즐기는 쾌적한 녹색공간으로 도심을 조성한다는 계획이다.
개방형 녹지란 민간대지 내 지상부 중 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다.
둘째, 개방형 녹지 조성시 높이규제를 완화하고, 의무녹지비율보다 초과해서 녹지를 조성할 경우엔 높이와 용적률 혜택을 추가로 부여한다. 특히 을지로 주변은 도심기능을 전략적으로 육성하기 위해 용도지역 상향 등 과감하게 규제를 완화한다는 방침이다.
셋째, 구역 통합에 따른 개발규모 등을 고려해 공공기여 순부담률을 10% 이상으로 하되, 용도지역 상향 시에는 20% 이상으로 해 공원, 도로 등 기반시설을 확보하고 중앙부 상가를 도심공원으로 조성한다.
시는 종묘~퇴계로 일대의 경우 ‘녹지생태도심’의 핵심인 만큼 창의적인 제안이 접수되면 연내 협의를 통해 변경계획안을 마련, 내년 초부터 정비계획 절차를 추진해 신속하게 정비사업이 시행될 수 있도록 전폭 지원한다는 계획이다.
또한, 종묘~퇴계로 외 다른 도심지역도 연내 ｢2030도시주거환경정지기본계획(도시정비형 재개발사업 부문)｣이 결정 고시되면 내년부터 ‘녹지생태도심’ 전략에 따른 정비사업을 추진할 수 있다.
<철도 상부 덮어 복합개발 ‘리브고슈’ 사례처럼 차량기지 등 저이용부지 복합개발도 검토>
한편, 오세훈 시장은 리브고슈 지역에서 철도 상부에 인공지반을 조성해 철도로 단절된 주변 낙후지역을 입체복합개발한 현장을 둘러보고 철도 등 기반시의 입체적 활용을 통한 도심 내 저이용부지 개발 가능성에 대해서도 재차 확인했다.
현재 서울시에는 시가 관리하는 수서차량기지 등 9개 철도차량기지와 코레일에서 관리하는 수색차량기지 등 6개 철도차량기지가 있으며, 이들 시설의 입체적 활용을 위한 종합적인 검토가 필요한 상황으로서 이를 위해 시는 민간의 창의적인 제안을 폭넓게 수용하고 중앙정부와도 적극 협력해 추진해나간다는 계획이다.
시는 특히 현재 SRT, GTX-A 등 광역교통 결절로 서울의 동남권 관문 역할을 하고 있는 수서지역의 중심기능 강화를 위해 수서차량기지의 입체복합개발 방안도 검토 중에 있다고 밝혔다.
또한 수색차량기지 등 철도시설은 도심을 단절시키고 주변지역의 발전을 저해하는 요소로 지적되면서 이들 시설의 입체적 활용을 통해 지역간 불균형을 해소할 수 있는 모델을 마련하는 것이 요구되고 있다는 입장이다.
기사최종편집일: 2024-05-16 06:30:00
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