제주처럼 전국 지자체에 검증센터 설치하여 재조사, 공시가격도 동결해야
원희룡 제주특별자치도 도지사는 “LH사태로 국민들이 분노하고 있음에도 불구하고 정부는 산정근거조차 불분명한 공시가격으로 증세만을 고집하고 있다”며, “오류투성이 공시가격은 동결해야 마땅하며 전국 모든 지자체에 공시가격 검증센터를 설치하여 공동주택공시가격과 표준주택 공시가격을 모두 전면 재조사해야 한다”고 밝혔다.
원희룡 도지사는 “어제 3월 15일 국토교통부는 전국 19.08%의 사상최대 공시가격 상승(안)을 발표하였다. 그러나 발표된 공동주택 공시가격은 산정근거도 제시되지 않고 깜깜이로 상승된 가격만 제시되었다. 안하무인격의 이런 공시가격이 정확할 것이라고 믿기 어렵다”며,
“ 제주특별자치도 공시가격 검증센터의 조사에 의하면 지난 1월 25일 공시된 표준주택 공시가격은 오류 투성이였다. 공동주택 공시가격이라고 해서 다를 리 없어” 전면 실태조사에 전국 지자체가 나서야 한다고 촉구했다.
제주특별자치도는 지난해 5월 19일 감사원이 발표한 ｢부동산 가격공시제도 운용실태｣ 감사결과에 따라 제주도 전체 4,451개의 표준주택 중에서 토지․주택간 공시가격 역전현상*이 나타난 439개의 표준주택 공시가격을 검증하였다.
* 개별주택가격(토지+건물)이 공시지가(토지)보다 낮게 결정･공시되는 현상으로, 전국적으로 주택의 5.9%(22만 8,475호)에 달하는 것으로 나타남
439개의 표준주택 공시가격을 검증한 결과 47개의 오류가 발견되어 약 11%의 표준주택이 관련 법률과 정부 지침*을 위배하여 적격성을 상실한 것으로 나타났다. 그리고 이러한 표준주택 공시가격 오류로 인해 공시가격이 왜곡된 개별주택은 최소 1,134개에 달하는 것으로 파악되었다. 이는 1,134명의 납세자가 국토부와 한국부동산원의 과실로 인해 재산세를 부당하게 덜 냈거나 더 냈음을 뜻한다.
* ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣과 ｢표준주택의 선정 및 관리지침｣
주택 공시가격은 법률에 따라 정부가 조사하여 발표하는 ‘집값’이다. 재산세･종합부동산세 같은 세금의 기준이 될 뿐만 아니라 기초연금･기초생활보장･건강보험료 등을 부과하는 잣대가 된다. 잘못된 공시가격은 부당한 세금부과는 물론 어르신의 기초연금 탈락, 취약계층의 생계급여 탈락, 중산층의 건강보험료 증가 등 모든 국민에게 부정적 영향을 미칠 만큼 심각한 문제를 일으킨다.
이번에 제주특별자치도가 지난해 8월∼11월까지 현장 실태조사*를 통해 밝혀낸 표준주택 공시가격 오류는 크게 네 가지 유형으로 구분할 수 있다.
* 지난해 8월∼11월까지 제주특별자치도 공시가격검증센터가 ｢제주특별자치도 표준주택 공시가격의 적정성 및 과세형평성을 위한 연구｣를 제주연구원에 의뢰하여 수행한 결과임.
표준주택으로 선정해서는 안 되는 ▲폐가 및 공가(빈집) ▲리모델링 및 상가 등이 표준주택으로 선정되는 경우와 ▲일관성 없이 무허가건물을 과세대상에 포함 또는 제외하는 경우, ▲면적에 오류가 있는 경우 등이다.
이런 사례들은 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣과 ｢표준주택의 선정 및 관리지침｣을 위반한 것이다
<표 1> 제주특별자치도 표준주택 공시가각 오류 검증 결과(종합)
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오류 유형
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표준주택 공시가격 오류
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적용 개별주택 수
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폐가 및 공가(빈집)
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18
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353
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리모델링 및 상가
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9
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215
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무허가
건물
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과세면적에 포함
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11
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280
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과세면적에서 제외
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5
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137
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면적 오류
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4
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149
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합계
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47
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1,134
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첫째, 주변 개별주택과 확연한 차이를 보이는 폐가 및 공가는 표준주택으로 선정할 수 없다. 그러나 폐가･공가가 표준주택으로 선정되어 주변 개별주택의 공시가격을 왜곡했다.
폐가･공가가 표준주택으로 선정된 사례는 18개나 되는 것으로 조사되었고, 이로 인해 353개의 주변 개별주택 공시가격이 상대적으로 낮게 산정된 것으로 나타났다.
표준주택은 개별주택의 공시가격을 결정하는 기준이 되기 때문에 주변 단독주택 공시가격 산정시 건물가격･건물특성･건물용도･외관구별 등을 반영할 수 있는 표준적인 건물을 선정하여야 한다. 따라서 폐가나 공가는 반드시 표준주택에서 제외하여야 한다.*
* 폐가･공가는 ｢표준주택의 선정 및 관리지침｣ 제11조 표준주택 선정의 필수적 제외대상인 “개·보수, 파손 등으로 감가수정시 관찰감가를 요하는 단독주택”에 해당됨
그럼에도 불구하고 이를 표준주택으로 선정한 경우에는 그 적격성을 상실할 뿐만 아니라 국토부장관이 표준주택으로 결정･공시한 표준주택 공시가격은 위법한 행정처분에 해당한다고 할 수 있다.
또 다른 문제는 폐가･공가 표준주택 오류들 중 상당수가 수정되지 않은 채 계속 승계가 되고 있다는 점이다. 예를 들면, <그림 3>과 같이 2018년부터 2020년까지 표준주택으로 사용되었던 폐가 표준주택 대신에 2021년에는 새로운 폐가가 표준주택으로 선정되었고, 이로 인해 주변 6개의 개별주택 공시가격이 왜곡되었다.
둘째, 리모델링이나 증･개축 같이 개･보수된 주택은 표준주택으로 선정할 수 없다. 그러나 일반 주택을 리모델링하여 카페, 사진관, 음식점, 민박 등으로 활용되는 건물을 표준주택으로 다수 선정하였다.
상가나 숙박시설 등이 표준주택으로 선정된 사례는 9개로 조사되었고, 이로 인해 215개의 주변 개별주택 공시가격이 상대적으로 높게 산정된 것으로 조사되었다.
상가･숙박시설･리모델링･증축 주택들이 표준주택으로 선정된 것은 2019년뿐만 아니다. 2020년, 2021년에도 개별주택 공시가격의 비례산정에 이용되었다. 이것은 한국부동산원의 현장조사가 제대로 이루어지지 않았거나 부실하였다는 것을 의미한다.
한국부동산원의 조사원이 현장에서 직접 특성조사를 하였다면, 해당 주택이 리모델링․증축․개축되었다는 것을 발견할 수 있었을 것이며, 당연히 표준주택에서 제외하였을 것이다.
셋째, 무허가건물은 시･군･구 등 지자체가 요청하지 않은 경우는 표준주택으로 선정할 수 없다. 그러나 제주시나 서귀포시에서 요청하지도 않았는데 건축물대장에 존재하지 않는 무허가건물을 표준주택으로 다수 선정하였다.
무허가건물 표준주택 중에서 11개의 표준주택에는 과세대상 면적에 무허가건물 면적을 포함시켰고, 이로 인해 280개의 주변 개별주택 공시가격이 왜곡되었다. 반면 5개의 표준주택에는 무허가건물 면적을 포함시키지 않았고, 이로 인해 137개의 주변 개별주택 공시가격이 왜곡되었다. 이는 모든 과세가 공정하고 평등하게 이루어져야 하는 ‘조세평등주의’를 위배한 것이다.
넷째, 건물 면적은 공시가격을 크게 좌우할 수 있기 때문에 면적에 오류가 있어서는 안 된다. 그러나 무허가건물이 아님에도 4개의 표준주택에서 면적 오류가 있었고, 이로 인해 149개의 주변 개별주택 공시가격이 왜곡되었다.
예를 들면, 제주시 한 주택의 경우 면적의 30%를 적게 산정한 것으로 조사되었다. 이러한 면적 오류는 단지 역전현상을 보인 439개의 표준주택만을 조사하였음에도 다수 발견되었다. 제주도 전체 4,451개 표준주택으로 확대하면 더 많이 나타날 수 있을 것으로 우려된다.
이러한 네 가지 유형의 오류 외에도 초고가 주택이 표준주택으로 선정되어 인근 개별주택 공시가격을 왜곡한 사례도 있었다. 제주도의 표준주택 중 가장 고가의 주택으로 2019년 공시가격이 60억 5,600만원에 달했고, 인근에는 이와 비슷한 주택이 전혀 없으며 주로 3억 원 내외의 주택들이 분포하고 있어 이들 개별주택의 공시가격을 왜곡했다.
이상과 같이, 제주특별자치도가 제주도 전체 표준주택의 약 10%인 439개 사례만 조사했는데도 1,134명의 납세자가 재산세를 부당하게 덜 냈거나 더 낸 것으로 밝혀졌다.
제주특별자치도는 이와 같은 표준주택 선정 오류나 정확성이 결여된 산정 문제로 인해 많은 도민들이 피해를 본 것이 밝혀졌기 때문에 제주도는 지난 해 6월 전국 최초로 설치한 ‘공시가격 검증센터’를 통해 제주시와 서귀포시의 읍면지역과 동지역을 선정하여 주택 공시가격 전수조사에 착수할 계획이다.
표준주택 공시가격 오류는 ▲ 대표성 없는 표준주택, ▲ 현장에 가보지 않는 탁상조사, ▲ 표준주택 선정 및 관리지침 위배, ▲ 불투명･불공정하며 전문성 없는 가격산정 등으로 인해 초래된 것이며, 정부의 주택 공시가격의 결정처분을 무효화할 수 있는 중대하고도 명백한 하자들이다. 잘못된 공시가격을 이용하여 현실화 및 증세 기조를 지속하는 정부정책에 제동을 거는 ｢공시가격 현실화 멈춤법｣ 제정이 필요하다.
국토부와 한국부동산원의 위법한 부동산공시 행정은 국민의 재산권 등 여러 가지 권리를 박탈했기 때문에 근본적인 개선대책을 마련해야 한다.
원 지사는 “표준주택 공시가격 오류로 도민과 국민들의 피해가 확산되는 것을 막기 위해서는 공시가격 현실화 로드맵을 중지하고 정부가 직접 나서서 제주도가 설치한 공시가격검증센터를 전국으로 확대하고 부동산가격 공시업무 실태를 전면 재조사할 것을 정부에 건의할 것”이라고 밝혔다.
끝으로 원지사는 “잘못된 공시가격으로 인한 국민의 피해를 막기 위해 서울 서초구와 합동조사를 하기로 합의하였고, 보궐선거 이후 전국적으로 합동조사를 추진하겠다.”라고 밝혔다.
기사최종편집일: 2024-05-16 06:30:00
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